El precio de la vivienda cerrará 2024 un 9% más caro y el del alquiler subirá un 10%, según Fotocasa
En 2025 el incremento será más moderado, pero se esperan alzas del 7% en el precio tanto del alquiler como de la vivienda en venta
El precio de la vivienda en venta cerrará el año con un incremento cercano al 9% y con un precio por metro cuadrado por encima de los 2.380 euros, mientras que el del alquiler se incrementará por encima del 10% anual, con aumentos por encima de los 13 euros el metro cuadrado, según el Balance Inmobiliario 2024 y Previsiones 2025 de Fotocasa.
De cara al próximo año, el portal inmobiliario espera que los precios tanto en el alquiler como en la compra suban en torno al 7% debido a un tensionamiento muy elevado, marcado por el incremento de la demanda y la escasez de oferta.
De esta manera, el aumento en la demanda estará impulsado por dinámicas como el crecimiento poblacional, con un especial aumento en los flujos migratorios, el creciente foco inversor, un mayor peso del turismo residencial que compra vivienda y el cambio de la sociedad hacia más hogares unipersonales.
De hecho, la creación de hogares (en torno a 300.000) está un 40% por encima de las viviendas producidas anualmente (casi 100.000 unidades).
En el caso del alquiler, el stock de vivienda disponible se encuentra bajo mínimos, lo que supone un gran obstáculo para casi el 60% de inquilinos, que representan el 80% de la participación en el mercado del alquiler, mientras los propietarios tan solo el 16%.
Esto está provocando que cada vez es más difícil acceder al mercado del alquiler, lo que ocasiona la expulsión del mercado de los inquilinos con rentas más bajas, que en muchos casos desechan la idea de emanciparse, así como un aumento de la demanda de habitaciones en viviendas compartidas como solución habitacional al no poder hacer frente al precio de una vivienda completa y rebajar así la tasa de esfuerzo salarial.
TRASVASE DE VIVIENDA A TURÍSTICO Y DE TEMPORADA
Por otro lado, desde el portal inmobiliario indican que la Ley de Vivienda está provocando un trasvase a otras modalidades de alquiler como el temporal, que ha aumentado un 55%, o el turístico, que ha crecido un 40%.
Esto se debe a que el arrendamiento se ha transformado por completo, debido a la intervención en el tope de actualización de las rentas en 2023 y 2024, que ha limitado la rentabilidad de los inmuebles desincentivando a los propietarios a mantener sus viviendas en el régimen de alquiler residencial habitual.
SEGUNDO MEJOR AÑO PARA LA COMPRAVENTA: MÁS DE 600.000 OPERACIONES
En relación a la compraventa, desde Fotocasa aseguran que 2024 se convertirá en el segundo mejor año desde 2007, ya que presumiblemente se firmarán alrededor de 620.000 operaciones.
Para 2025 se espera una temporada de dinamismo en la adquisición de vivienda, con un ligero aumento en las compraventas, impulsadas por factores como el deseo de emancipación, la mejora de la calidad del hogar o la búsqueda de rendimiento en el mercado, por lo que se estima una media de más de 50.000 compraventas mensuales.
Con mejores perspectivas del mercado, se fortalecerá el perfil del comprador con alta solvencia económica y con experiencia previa en el sector inmobiliario, como el comprador inversor, que ya representa el 13% de la demanda, o como el comprador extranjero, que ha crecido significativamente hasta alcanzar el 10% del total.
Además, se producirá el regreso destacado del comprador de primera residencia: perfil de 42 años de media, con nivel socioeconómico medio-alto y en busca de viviendas de dos habitaciones que sean eficientes energéticamente.
También será el turno de la reactivación de compradores jóvenes y con menos ahorros, favorecida por el acceso a hipotecas más asequibles y el respaldo de ayudas públicas en forma de avales.
Probablemente un gran volumen de demanda se dirigirá a la compra por reposición, una predisposición por la que se caracterizará el nuevo año. Sin embargo, habrá un obstáculo que perjudicará a la demanda latente: la escasez de oferta disponible.
420.000 HIPOTECAS AL CIERRE DE 2024
Desde el portal inmobiliario aseguran que el cambio de ciclo hipotecarios, con tipos de interés del 4% en la primera parte del año al probable 3% que se producirá en la próxima reunión del Banco Central Europeo (BCE) el 12 de diciembre, hacen prever que el año cerrará con 420.000 concesiones hipotecarias, lo que implicará que sea uno de los mejores años desde 2010.
Para 2025 tendrá lugar uno de los periodos más favorables para el comprador que necesite financiación bancaria. De hecho, el volumen de compradores que no se hipotecan para comprar vivienda, actualmente en el 35%, se reducirá a lo largo del año por el ofrecimiento de créditos más atractivos y asequibles, por lo que se estima que las cifras mensuales estén por encima de las 35.000 operaciones el próximo año.
De esta manera, la adaptación de la banca al nuevo precio del dinero traerá consigo la recuperación de ofertas a tipo fijo frente a las variables y la mejora de los productos mixtos.
2025: MARCADO POR EL OPTIMISMO, PERO CON DIFÍCIL ACCESO A LA VIVIENDA
De esta manera, desde Fotocasa indican que, a pesar de la oferta cada vez más reducida, el mercado inmobiliario no muestra señales de burbuja, porque el sector bancario se ajusta prudentemente a la nueva política económica.
Por ello, y aunque la escasa oferta mantendrá al alza todavía los precios, lo que complica aún más el acceso a la vivienda, las expectativas para 2025 son optimistas, aunque condicionadas por la necesidad de abordar los problemas de oferta y de accesibilidad a la vivienda.
«2025 comenzará con grandes retos estructurales caracterizados por una gran presión en la oferta y la continuidad de la tendencia alcista en los precios, que abre el desafío urgente de la mejora de la accesibilidad a la vivienda», indica la directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, María Matos.
