El mercado inmobiliario avanzará hacia la contención, con ligeras caídas de precios en 2023, según pisos.com

Las compraventas se reducirán un 11% el próximo año y las hipotecas, un 17%

El mercado inmobiliario se moverá en 2023 en un escenario de «mucha contención», sin grandes caídas de precio a lo largo del próximo ejercicio, según las previsiones presentadas este miércoles por el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font.

«Las perspectivas y la coyuntura indican que vamos a un escenario más moderado, más contenido, pero no prevemos grandes caídas generalizadas», ha dicho Font.

Pisos.com estima que el ajuste de los precios de la vivienda se moverá en la horquilla de entre el 1% y el 3%, y descarta caídas más acentuadas, ya que el mercado de la vivienda viene de tocar suelo con el desplome de 2008.

No obstante, esas reducciones de entre el 1% y el 3% dependerán de cada mercado, ya que los «más activos», como Madrid y Barcelona, «están manteniendo los precios al alza». Además, ante la situación actual, el inmobiliario vuelve a presentarse como «un valor refugio que da rentabilidades».

Por tanto, el director de Estudios de pisos.com aleja la posibilidad de «riesgo de burbuja» en el mercado nacional, escudado en «otras cifras importantes para definir el devenir económico como el paro, que son bastante positivas».

Aún así, Font insiste en que el mercado inmobiliario se mueve en una «incertidumbre muy importante», motivada por la inflación y el cambio de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE).

CAÍDA DE LAS COMPRAVENTAS Y DE LAS HIPOTECAS

Pisos.com también ha recordado que las estimaciones de compraventas para 2022 se han tenido que recalcular tras la desaceleración del tercer trimestre. Las previsiones para este año situaban las transacciones en más 660.000 unidades vendidas, pero las nuevas proyecciones fijan esa cifra en 620.000.

El director de Estudios del portal inmobiliario considera que esta tendencia descendente continuará en 2023, con una contracción del 11%, hasta unas 550.000 compraventas de vivienda.

«Aunque se produzca una caída del 11%, estaremos hablando de más de 500.000 transacciones en un año, lejos de 2007, pero sí es cierto que consolidamos las 500.000 transacciones anuales, que es una cifra saludable desde el punto de vista del sector», precisa.

En cuanto a las hipotecas, pisos.com destaca «la extraordinaria actividad de la financiación para la compra de propiedades residenciales», con solo dos meses con crecimientos interanuales por debajo de los dos dígitos, abril (4,5%) y julio (2,3%).

De nuevo, la situación económica cambió las previsiones, y ha reducido las estimaciones desde las 460.000 hipotecas que se preveían a las 435.000 en las que se calcula que cerrará el año.

DESCENSO DEL 17% DE LAS HIPOTECAS EL PRÓXIMO AÑO

De esta forma, el crecimiento esperado será del 4% en 2022, con una caída del 17% en el próximo ejercicio, hasta el entorno de las 360.000 hipotecas concedidas, con cifras similares a las de 2019, según Font.

El volumen de las hipotecas seguirá «lejos de los máximos de 2007 y también de mínimos de en 2013», pero avanzará en 2023 «expuesto a la política de tipos del BCE».

El próximo año la tendencia se desplazará hacia las hipotecas de tipo variable, como parte de la estrategia de la banca. Font ha recordado que, en España, siete de cada diez hipotecas son de tipo fijo.

«La escalada del Euríbor retrae a los compradores, que preferirán esperar a que todo se calme y seguir ahorrando para reducir su exposición», añade.

LA OBRA NUEVA NO TERMINA DE RECUPERARSE

Pisos.com destaca en su valoración del mercado inmobiliario que los visados de obra nueva residencial superaron la barrera psicológica de las 100.000 unidades en 2021, pero no cree que vaya a repetirse en 2022.

Las razones que encuentra el portal inmobiliario son el incremento de los costes de la construcción y el retraso en las entregas de los materiales, que ha paralizado las obras y aplazado otras.

Para 2022, pisos.com estima que se habrán concedido 98.000 visados de obra nueva, un 2% menos que en el año anterior. En 2023, el portal inmobiliario se decanta por el estancamiento en la concesión de visados.

«Estamos lejos de las cifras de 2005 y 2006. La obra nueva no termina de recuperarse. En otras épocas, representaba el 50% de las transacciones nacionales y a día de hoy apenas llega a ese 20%», ha dicho Font en la rueda de prensa.

También se ha detenido en el punto de vista del promotor, para quienes el aumento de los costes, tanto de los materiales como energéticos, está afectando a sus ventas. El retraso de las obras hace que el precio siga subiendo respecto a la preventa, lo que «impacta en su cuenta de resultados» y hace que se «repercuta ese aumento de costes en la demanda que aún no ha comprado».

«No está tan claro que esa misma oferta, en esa misma localización, a una precio determinado, encuentre la misma demanda», detalla Font. En su opinión, la falta de suelo finalista y la lentitud de los procesos administrativos dificulta la generación de oferta de vivienda.

AUMENTOS EN EL MERCADO DEL ALQUILER

Los precios del alquiler tuvieron un aumento «muy moderado» en 2020 y 2021, y cerrará este ejercicio con una subida cercana al 3,4% que, para Font, también resulta «moderada».

«En 2023, seguiríamos en esa moderación con un aumento inferior al de estos años, pero aún en cifras positivas. Todas estas previsiones las hacemos con una incógnita muy importante que está encima de la mesa: la aplicación de la nueva Ley de Vivienda», ha dicho Font, en alusión al proyecto de ley del Gobierno, que todavía no se ha tramitado en el Congreso.

El director de pisos.com reconoce que en el mercado del alquiler se están dando cifras «que no se veían desde hace 15 años», con precios máximos en los mercados más tensionados.

El mercado del alquiler resulta «más atractivo y reactivo que la venta». Además, se trata de un mercado «extremadamente heterogéneo», donde algunas capitales están perdiendo valor, mientras que en otras, como Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, Málaga o Valencia, «están creciendo por encima del 15% y acercándose, en algún caso, al 20%».

«Es una oferta reducida y una demanda extremadamente activa, ya que no solo está asumiendo la demanda nacional sino también la internacional, con polos y centros que atraen al inquilino internacional, ya sea por vacaciones o para instalarse a trabajar aquí», ha detallado Font.

A eso se suma que los potenciales compradores de vivienda también están contemplando el alquiler como una posibilidad ante la dificultad para el acceso a un inmueble en propiedad por la inflación y la subida de los tipos de interés. Font señala que este traslado de la compra al alquiler ocurre con más frecuencia en las grandes capitales.

El director de Estudios de pisos.com calcula que muchas familias que tenían previsto la compra de vivienda en 2022 o 2023 «van a retirarse e irse al alquiler», salvo aquellos que ya tengan una propiedad y puedan decidir esperarse.

Los más perjudicados por la situación serán las familias más vulnerables y los jóvenes, una generación «cada vez más amplia que llega hasta los 35 años». «Tienen que emanciparse compartiendo vivienda y cada vez dura más tiempo, ante la imposibilidad de encontrar una vivienda que puedan pagarse», agrega Font.

El director de Estudios de pisos.com insiste en que el gran reto del sector inmobiliario es «el acceso a la vivienda por parte de las generaciones más jóvenes» y demanda «una política de vivienda a largo plazo, con más consenso y a nivel nacional, no tanto de partidos».