El contrato de arras: claves y recomendaciones por Pérez Matey & Asociados

El contrato de arras es una herramienta clave en la compraventa de inmuebles, que establece las condiciones bajo las cuales las partes se comprometen a formalizar la transacción. Pérez Matey & Asociados destaca la importancia de redactar este documento con claridad y precisión para evitar futuros conflictos

La compraventa de un inmueble es una operación compleja que involucra grandes cantidades de dinero. Debido a la magnitud y complejidad de este tipo de transacciones, es fundamental contar con el asesoramiento jurídico adecuado.

Esto garantizará que todas las partes intervinientes, desde el inicio, dispongan de las máximas garantías posibles en cuanto al cumplimiento de sus respectivas obligaciones.

Desde el despacho jurídico Pérez Matey & Asociados, especializado en derecho inmobiliario, se explica en este artículo qué es un contrato de arras, los tipos de arras que se pueden establecer en una operación de compraventa y los requisitos que deben cumplirse en la redacción del contrato que ambas partes deben firmar.

Este análisis es proporcionado por un equipo de abogados en Majadahonda, quienes destacan la importancia de contar con asesoramiento profesional en este tipo de transacciones.

En la mayoría de los casos, antes de la formalización de la escritura pública de compraventa, se firma entre las partes intervinientes, el vendedor y el comprador, lo que se conoce como un contrato de arras.

Pero, ¿qué son las arras? En términos generales, las arras son una señal que se entrega como garantía en un contrato.

El contrato de arras es un documento privado en el que las partes pactan la reserva de la compraventa de un bien inmueble.

Cuando una persona tiene la intención de comprar un inmueble y no puede formalizar en ese momento la escritura pública de compraventa, normalmente porque se está a la espera de la concesión de un préstamo hipotecario o porque se está procediendo a la regularización de la propiedad del inmueble a vender tras un fallecimiento, es necesario formalizar un contrato de arras.

En virtud de este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero como garantía para reservar el bien inmueble.

Este tipo de operaciones es gestionado por expertos en las diversas áreas del derecho, quienes aseguran que todo el proceso se lleve a cabo de manera adecuada y conforme a la ley.

Existen tres tipos de arras: las arras penitenciales, las arras penales y las arras confirmatorias.

Las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil, también conocidas como arras de desistimiento, son aquellas arras en las que cualquiera de las partes puede rescindir el contrato.

En este sentido, dicho precepto legal establece lo siguiente: «Si hubiera mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato, allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

Es decir, en caso de que sea el comprador quien rescinda el contrato, perderá las cantidades entregadas, mientras que si es el vendedor quien lo hace, deberá devolver el doble de las cantidades entregadas. Este tipo de arras es el más comúnmente utilizado en la mayoría de los contratos.

Es recomendable, en caso de duda, tener una reunión con un abogado especializado para asegurarse de que las condiciones y consecuencias de las arras estén claras para ambas partes involucradas.

Las arras confirmatorias, El comprador entrega una cantidad de dinero como anticipo del precio final para asegurar la compraventa futura.

Si una de las partes incumple el contrato sin causa justificada, la otra parte podrá exigir el cumplimiento del contrato o compensar la pérdida con una indemnización por daños y perjuicios.

A diferencia de las arras penitenciales, en este caso las partes no pueden desistir del contrato; por el contrario, están obligadas a cumplir con el compromiso de venta. Este tipo de arras no está regulado en el Código Civil, aunque su uso es común.

Las arras penales, Las arras penales suponen una penalización en caso de incumplimiento. Están reguladas en el artículo 1.152 del Código Civil, que establece lo siguiente:

«En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Solo podrá hacerse efectiva la pena cuando esta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código».

Un contrato de arras debe contener de forma clara, transparente y expresa los siguientes términos y circunstancias:

• Identificación completa de las partes intervinientes, vendedor/es y comprador/es.

• Se deben incluir los datos completos del bien inmueble objeto de compraventa, con una descripción detallada del mismo en cuanto a características, metros, datos registrales, cargas, etc.

Además, para salvaguardar los derechos del comprador, es necesario adjuntar una nota simple actualizada del registro de la propiedad donde el bien figure inscrito, con el fin de conocer la verdadera situación registral del inmueble.

Si existiera algún trámite o gestión registral pendiente, es importante que se haga constar en el contrato de arras para que el comprador esté al tanto de ello. De igual forma, las cargas que pudieran existir sobre el inmueble deben ser detalladas, así como la forma en que se van a cancelar, garantizando que el inmueble se venda libre de cargas.

 • Precio de la compraventa y cantidad que se paga en concepto de arras.

• Se debe establecer la fecha límite en la que se formalizará la escritura de compraventa y qué ocurrirá en caso de que, llegada esa fecha, no se pueda firmar la escritura pública por cualquier causa.

En este sentido, es fundamental determinar si el contrato de arras se prorroga o si se considera incumplido por la parte que no pueda firmar. Este aspecto debe ser claramente establecido por las partes, con la intervención del agente inmobiliario, si lo hubiera, y sus letrados, para evitar problemas futuros.

• Forma en que se van a pagar los impuestos y gastos derivados de la transmisión.

• Dependiendo de cada caso en particular, es necesario dejar reflejadas todas las peculiaridades de la operación.

Por ejemplo, si se le entrega la posesión al comprador antes de la formalización de la escritura, se debe dejar constancia de ello y especificar en qué condiciones entra en el inmueble (precario, abonando una renta, etc.).

También es fundamental establecer qué ocurrirá si finalmente al comprador no se le concede el préstamo hipotecario, así como cualquier otra circunstancia que pueda afectar a la operación. Desde el despacho jurídico Pérez Matey & Asociados se recomienda elaborar un contrato de arras lo más detallado, claro y conciso posible, con el fin de evitar interpretaciones en caso de que surja cualquier problema.

Por ello, y para prevenir controversias, lo más recomendable es contar desde el principio con el asesoramiento de un despacho de abogados que acompañe a las partes durante toda la operación, hasta la firma de la escritura pública.

De esta manera, la operación inmobiliaria podrá culminar de forma satisfactoria y sin la necesidad de recurrir a un procedimiento judicial.