Beneficiados por el acuerdo de hipotecas deberán contar con los costes futuros de las carencias, avisa IEAF

El Instituto Español de Analistas Financieros (IEAF) ha señalado que los hipotecados más recientes, con préstamos de menos de cinco años de vida, son los que más potencial tienen de beneficiarse por la reducción del cuota, pero ha instado a tener «muy presente» el momento que la carencia termine y haya que pagar los cinco años de capital no amortizado.

«Aquí hay de nuevo un campo fundamental en términos de educación financiera: cómo gestionar la contrapartida de obtener un alivio presente en términos de amortización y costes futuros», ha señalado en la nota de actualidad ha remitido este viernes y que ha sido elaborada por el economista Javier Santacruz para el propio instituto.

El texto afirma que el acuerdo entre el sector financiero y el Gobierno ha alumbrado un mecanismo de apoyo para deudores hipotecarios a tipo variable cuya cuota se va a elevar sensiblemente por la subida de los tipos de interés y que puede llevar a un nivel alto de vulnerabilidad financiera, es decir, que más del 40% de los ingresos netos se dediquen al pago de la cuota mensual.

Para el IEAF, el acuerdo es una «buena muestra» de que es posible diseñar este mecanismo de ayuda a los hipotecados que estén en una situación financieramente compleja y que, al mismo tiempo, se intente que no se produzca un deterioro de las carteras crediticias del sistema financiero.

Con respecto a la estructura del mercado inmobiliario, el análisis recoge que en España hay una «altísima» preferencia por la vivienda en propiedad, en comparación con el resto de países europeos. En concreto, el 73,9% de las familias españolas tiene una vivienda en propiedad, frente a la media de la eurozona del 60,3%.

Además, el IEAF señala que el método de financiación mayoritario es a través del préstamo con garantía hipotecaria, aunque la forma de gestionar y el método para tomar la decisión de financiación de la compra ha mejorado «sustancialmente» tras la crisis de 2008.

«Por un lado, la moderación de los precios y los cambios sociológicos y demográficos que se han producido han contribuido a introducir más racionalidad en la compra, pero por otro lado, las condiciones nunca vistas de financiación en los mercados crediticios ha permitido acceder a hipotecas a tipos de interés muy bajos y a cambiar enormemente la distribución del saldo vivo hipotecario en plazos y tipos», señala el análisis.

En concreto, según los datos aportados en el informe y publicados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), cerca del 70% de las hipotecas que se constituyen actualmente lo son a tipo fijo, una situación contraria a la de hace diez años, cuando la modalidad más destacada era contratar la hipoteca a tipo variable.

EL 75% DE HIPOTECAS VIVAS, A TIPO VARIABLE

En términos de saldo vivo hipotecario, el IEAF apunta que no hay estimaciones «suficientemente contrastadas» para ofrecer una cifra exacta, si bien se baraja un porcentaje que ronda el 75% de hipotecas vivas a tipo variable frente al 25% a tipo fijo. Estos datos contrastan con los años de mayor concesión hipotecaria, antes de 2007, cuando los préstamos a tipo variable representaban más del 95% cada año, con plazos en torno a 25 años y número de contratos superior al millón anual.

El análisis resalta que la época de tipos de interés bajos ha ayudado a reducir notablemente la carga de intereses sobre la renta disponible de las familias y que la contratación a tipo fijo trasluce que las familias han incorporado criterios de educación financiera a sus decisiones, tales como prever que una situación «tan anómala» de tipos bajos no iba a permanecer para siempre o la conveniencia de fijar una mensualidad dedicada al pago de la hipoteca.

A pesar de esta mejora sustancial, el IEAF afirma que las familias más vulnerables en España (el 20% con ingresos más bajos) tienen una ratio de deuda sobre patrimonio neto del 78,2% frente al 27% de la eurozona, según el Banco Central Europeo (BCE), mientras que la ratio de deuda sobre ingresos es prácticamente el doble de la media de la eurozona, con el 142,8% de los ingresos totales anuales, concentrándose especialmente en las familias más jóvenes, de entre 16 y 34 años.

Esta colectivo de los hipotecados con menor nivel de ingresos es el campo de actuación determinado para la actualización del Código de Buenas Prácticas, aunque el IEAF pone el foco en aquellos que han formalizado una hipoteca a tipo variable en el último año.

Partiendo de un caso habitual –una hipoteca a 20 años de 150.000 euros con un interés de Euríbor 12 meses más un diferencial del 1%– si se establece un período de carencia de cinco años de capital y rebajando el interés hasta Euríbor 12 meses -0,1%, la medida supondría un ahorro de 5.401,40 euros en intereses en cinco años. «Pasar durante estos cincos años de una cuota de 879 euros a 302 euros puede ser vital en un momento como el actual», recoge el análisis.

Así, el IEAF subraya que serán los hipotecados con préstamos más jóvenes, es decir, que hayan transcurrido menos de cinco años desde la formalización, los potencialmente más beneficiados por esta reducción de la cuota –ya que es en los primeros años cuando se pagan más intereses en proporción al capital prestado–, pero avisa de tener muy presente posteriormente esos cinco años de capital no amortizado.