No cree que la nueva Ley de Vivienda vaya a tener un efecto importante en los precios del alquiler, porque estará «geográficamente limitada»

Los precios de la vivienda pueden mantener su tendencia al alza, hasta alcanzar una revalorización del 4% para final de año, según las estimaciones de Bankinter, que ha realizado una «fuerte revisión» sobre el sector, para el que esperaba caídas del 1% en sus proyecciones anteriores.

Bankinter basa su optimismo en los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de junio, que confirmaron una subida del 3,33% en el precio de la vivienda, así como en el crecimiento de la renta disponible de los hogares y en los bajos costes de financiación para firmar hipotecas.

Tras la pandemia, la renta disponible de los hogares ha vuelto a los niveles precrisis y, en muchos casos, el impacto fue menor gracias a los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE).

A esa recuperación de las rentas de los hogares se unen los bajos costes de financiación, que favorecen la firma de hipotecas, el 60% de ellas a tipo fijo. Esta combinación también hace que la tasa de esfuerzo, el indicador que mide cuántos años tardará una familia en pagar una casa si destina a ello todo su renta, se coloque en el 30%, por debajo del 34% de la media histórica.

Aún así, Bankinter considera que existe una sobrevaloración cercana al 5% de los precios de la vivienda en comparación con los salarios.

Para este año, Bankinter augura una subida de los precios del suelo urbano cercana al 11%, que le llevará a niveles próximos a los que existían antes de la pandemia. En los años 2022 y 2023, la revalorazación del suelo «debería ser mucho más moderada».

APLICACIÓN LIMITADA DE LA LEY DE VIVIENDA

En su análisis del sector inmobiliario, Bankinter también destaca la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler, en una media del 3,7%, que supone un diferencial del 3,3% respecto al bono español a diez años, en máximos históricos.

No obstante, Bankinter considera que ese diferencial se reduzca en el próximo año por la caída de los precios de los alquileres, la subida del precio de la vivienda y el incremento de la rentabilidad del bono a 10 años, a medida que el Banco Central Europeo (BCE) reduzca los planes de compras de activos en 2022.

Bankinter descarta que los precios del alquiler vayan a verse afectados por la futura Ley de Vivienda que prepara el Ejecutivo, que plantea limitaciones de los precios en las zonas tensionadas, entre otras medidas que se han conocido hasta la fecha. El Gobierno también ha insistido en que esa normativa respetará las competencias autonómicas y algunas comunidades ya han expresado su oposición a aplicarla.

Por esta razón, la entidad considera que «los cambios legislativos relacionados con la actividad de alquiler tendrán una aplicación práctica geográficamente limitada» que no afectará a los precios, «salvo, tal vez, ubicaciones muy concretas».

En cuanto a las preferencias por las zonas para alquiler, Bankinter cree que se mantendrá la tendencia instalada durante la pandemia que llevó a los inquilinos a buscar viviendas más espaciosas en las periferias de las ciudades. Por tanto, descarta subidas de precios pronunciadas en las zonas prime de las grandes ciudades.

DESEMBALSAMIENTO DE LAS OPERACIONES

La paralización de las transacciones inmobiliarias durante la pandemia ha propiciado un desemblasamiento de las operaciones en el sector una vez comenzado el desconfinamiento. Bankinter aprecia que la actividad inmobiliaria «mejora más rápido de lo estimado» y ha elevado sus previsiones de transacciones 10 puntos porcentuales, hasta alcanzar un crecimiento del 20% para 2021.

La recuperación del sector se basa en la fuerte demanda nacional y en la vuelta de los extranjeros a España durante la segunda mitad del año. La ausencia de compradores extranjeros a causa de las restricciones sanitarias hizo que el peso de sus operaciones pasara del 12,5% antes de la pandemia a representar un 10% del total en la actualidad.

Para 2022, Bankinter ve posible llegar a las 500.000 transacciones, con 400.000 de segunda mano y 100.000 de vivienda nueva. La construcción de nuevas promociones sigue por debajo de la demanda estructural, lo que indica que «hay margen de crecimiento para la obra nueva».

En cuanto a las transacciones de suelo, la recuperación para este año superará el 45%, por encima de los niveles prepandemia, según la entidad.

OPORTUNIDADES EN HOTELES

Además de la vivienda, el sector inmobiliario también ofrece oportunidades de inversión en centros logísticos y hoteles, como recomienda Bankinter en su estudio.

La entidad apuesta por los activos logísticos y los vinculados a los nuevas tecnologías por el crecimiento del comercio electrónico y el comercio internacional de mercancías. Estos activos presentan para Bankinter un atractivo interesante por su «gran capacidad de incremento de rentas». A la hora de invertir en centros logísticos, los más demandados suelen tener más de 20.000 metros cuadrados y se ubican cerca de ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia.

La otra recomendación inmobiliaria de Bankinter son los hoteles, para los que espera una «fuerte mejora» en la última parte del año, aunque advierte de que no volverán a los niveles prepandemia hasta 2024. Estos activos representan ahora una «buena oportunidad de compra» gracias a la necesidad de liquidez del sector y las proyecciones de repunte de sus valoraciones entre 2022 y 2023.

Por el contrario, Bankinter descarta la inversión en oficinas y centros comerciales. En el caso de los activos de oficina, el teletrabajo, los modelos mixtos y el mantenimiento de las medidas sanitarias en estos entornos obligarán a adecuar las superficies a las necesidades laborales, por lo que su valoración podría caer hasta un 5%.

Del mismo modo, la entidad recomienda a los inversores evitar la exposición a los centros comerciales y las tiendas a pie de calle. Las estimaciones de Bankinter fijan la caída en las valoraciones de los centros comerciales en el 6% y apunta a ajustes, aunque más moderados, en los próximos trimestres.

Estos activos generan incertidumbre por «la capacidad de aguante del comercio una vez finalicen los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE)», prorrogados hasta febrero de 2022, y por «los incentivos temporales de los alquileres», unido a la imposición del comercio electrónico.

CAUTELA CON LAS SOCIMIS

Bankinter mantiene una posición de cautela sobre las principales socimis, ya que tienen una elevada exposición a oficinas y centros comerciales, «activos todavía con elevada incertidumbre».