La obra nueva es un 44% más cara que la segunda mano y el esfuerzo de compra roza el 50%, según Tinsa

El precio de la obra nueva cerró en 2024 a 2.528 euros y el de la vivienda usada a 1.750 euros

El esfuerzo teórico para comprar una vivienda nueva, es decir, la renta disponible necesaria de un hogar para afrontar el pago de una hipoteca se sitúa en el 49% en el caso de la vivienda nueva, un porcentaje considerado crítico, y que supone 13 puntos porcentuales más que la media (36%), según datos del último informe de Tinsa sobre Vivienda de Obra nueva 2025 .

Esto se debe a que el precio de la obra nueva es de promedio un 44% más cara que la de segunda mano, ya que el metro cuadrado de la primera cerró en 2024 a 2.528 euros, mientras que la vivienda usada alcanzó los 1.750 euros.

En el último año se ha producido un repunte del precio de la obra nueva, que creció un 4,7% en valor real (7,6% si se tiene en cuenta la inflación), mientras que en la segunda mano avanzó un 1,2% en valor real (4% valor nominal).

De esta manera, desde el máximo de 2008, la vivienda de obra nueva se ha revalorizado un 10% en valor nominal, aunque ha caído un 21% si se descuenta la inflación.

Además, el esfuerzo teórico de compra en el segmento de la vivienda de obra nueva se sitúa por encima del 35% de la renta disponible media en todas las comunidades autónomas, a excepción de La Rioja, mientras que excede el 50% de la renta disponible media en las regiones de Baleares, Andalucía, Extremadura, Madrid y Cataluña.

Desde Tinsa prevén que el precio de la vivienda siga subiendo ante la escasez de la obra nueva, debido a que el ritmo de construcción está siendo «limitado», aunque estiman que la construcción crecerá, pero de manera «insuficiente» para hacer frente a las necesidades de vivienda, impulsada por la creación de nuevos hogares y la compraventa por parte de extranjeros, sobre todo no residentes.

«El reto en 2025 y en los próximos años consiste en solventar las dificultades que está afrontando actualmente la construcción para ampliar el parque residencial a un tamaño que sea coherente con lo actualmente necesario en aquellas zonas donde hace falta. Estos problemas están asociados a la generación de suelo, a largos procesos administrativos y a la escasez de mano de obra», ha expuesto la directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias.

COSTAS Y POLOS DE EMPLEO REGISTRAN CRECIMIENTOS DE PRECIOS MÁS ALTOS

Por zonas, los incrementos de precios en obra nueva más elevados se registraron en puntos de costa cantábrica y mediterránea y en los polos de empleo más activos, como Madrid, Barcelona o Málaga, sobre todo en sus áreas metropolitanas.

Sin embargo, los precios de obra nueva más elevados se encuentran en los polos de empleo y en las zonas de fuerte atracción turística. Así, las ubicaciones que exceden los máximos alcanzados durante la burbuja de 2007 se sitúan en la costa mediterránea. En Baleares, el precio fue en valor real un 19% más alto que durante el boom , mientras que en los municipios de Málaga y Benidorm fue un 2% más elevado.

De igual manera, Marbella y Santa Cruz de Tenerife se alinean con el máximo de sus series, aunque sin llegar a rebasarlos. «Son todos municipios con un alto porcentaje de demanda turística», ha subrayado Arias.

LOS VISADOS DE OBRA NUEVA RESURGEN EN ZONAS SECUNDARIAS

Los visados de obra nueva se han concentrado sobre todo en los polos de empleo, focos turísticos y en ubicaciones secundarias con planes de crecimiento multisectorial.

En estos últimos cinco años, destacan por su volumen los principales polos de empleo en Madrid y Barcelona, zonas de turismo de playa, como Alicante, Murcia y Baleares, y luego aquellas zonas que han hecho una apuesta híbrida entre estos dos modelos, como Málaga, Valencia y Cádiz.

Respecto al ciclo anterior — los últimos cinco años con respecto a los cinco previos — destaca el crecimiento de los visados en zonas secundarias con capacidad de ofrecer empleo, como Sevilla, Pontevedra, Valladolid, Vizcaya o Zaragoza.