Canarias y Baleares lideran la inversión hotelera en España en 2023

Las islas acumulan el 46% de la inversión total con 39 transacciones en cada archipiélago

Canarias y Baleares lideraron la inversión hotelera en España el pasado año, acaparando entre ambas comunidades casi 2.000 millones de euros de inversión, según el Informe de Inversión Hotelera 2023 elaborado por la consultora inmobiliaria Colliers.

Ambos destinos, acapararon el 46% del volumen total invertido, 4.248 millones de euros, marcando un aumento significativo del 13% con respecto al año anterior. La participación estratégica de GIC en HI Partners desempeñó un papel crucial en este excepcional resultado, ya que la mayor parte de su cartera se encuentra en las islas.

El atractivo inversor de nuestros archipiélagos es innegable. Desde 2016, las islas españolas han acaparado un total de 10.280 millones de euros en la compra de más de 450 hoteles –cerca de 86.700 habitaciones–, a los que hay que sumar otros tantos miles de millones desplegados para reformar y reposicionar estos activos.

Tan solo el año pasado, se invirtieron un total de 1.970 millones de euros en ambos territorios. Este sólido respaldo inversor no solo ha contribuido a la expansión cuantitativa de la infraestructura hotelera, sino también a la diversificación y mejora de la calidad de la oferta, contribuyendo a la consolidación de ambos destinos como referentes turísticos indiscutibles a nivel global.

Canarias tomó el liderazgo de este impulso inversor, registrando 39 operaciones (más de 20 vinculadas a HI Partners) por valor de 1.175 millones de euros, representado el 28% del volumen total invertido en 2023. Las operaciones de cartera han sido las protagonistas indiscutibles (93%).

De hecho, solo se han cerrado cuatro transacciones de activos individuales, que suponen 81 millones de euros, entre las que destacan la compra del Aldiana Fuerteventura por parte de DER Touristik y la adjudicación definitiva del Hotel Las Águilas por Apollo, operado desde ya hace más de un año por el operador ADH, vinculado asimismo al fondo.

También destaca la operación de GuideBridge sobre la cartera de Beatriz Hoteles, que incluía dos hoteles en Costa Teguise y Puerto del Carmen, ambos destinos en Lanzarote. Asimismo, destacan el Meliá y el INNSiDE Fuerteventura, integrados en la joint venture entre Banca March y Meliá, así como la adquisición por parte de Stoneweg del Be Live Experience La Niña.

CANARIAS, LIDER EN INVERSION HOTELERA.

Las operaciones de cartera logran posicionar a las Canarias como líderes en inversión hotelera a nivel nacional, al igual que ocurrió en 2018, en el que gracias a operaciones corporativas o de portfolio las islas registraron un volumen récord de 1.684 millones de euros

Por categorías en el archipiélago canario destaca un significativo enfoque hacia los hoteles de 4 y 5 estrellas que acumularon un volumen total de 1.064 millones de euros, representando el 75% y el 15% de la inversión, respectivamente.

El informe destaca la notable influencia de la participación estratégica de GIC en HI Partners. Este último, posee un portfolio que abarca, en su mayoría, hoteles reposicionados de tipo upper upscale y lujo, entre ellos, propiedades emblemáticas como el Hotel The Ritz-Carlton Abama o el Hotel Secrets Bahía Real Resort & Spa.

Por su parte, las Islas Baleares también experimentaron un notorio desempeño, registrando también 39 transacciones y 4.337 habitaciones, pero por un volumen total de 796 millones de euros. Baleares se convierte así en el segundo destino de inversión hotelera en España, capturando un 19% de la inversión hotelera en 2023.

Aproximadamente la mitad de estas transacciones están vinculadas al portfolio de HI Partners. La cifra total de inversión ha sido significativamente influenciada por otras operaciones, entre las que destaca el Proyecto Calviá Beach. Este proyecto abarca 7 hoteles en Magaluf, donde el fondo ADIA ha adquirido el 51% de participación que anteriormente pertenecía al fondo estadounidense Avenue Capital.

Iniciado en 2011 por Meliá Hotels, el proyecto tenía como objetivo principal reposicionar Magaluf como destino turístico e incluía no solo los 7 hoteles, sino también un centro comercial y un club de playa (Nikki Beach).

Además, se destaca la adquisición por parte de Pontegadea de una cartera que comprende dos hoteles boutique en Palma. Estos hoteles están arrendados a largo plazo al grupo sueco Nobis y operados bajo la enseña Design Hotels de Marriott, con un valor estimado de unos 35 millones de euros.

Otras transacciones relevantes incluyen la venta del Sol Beach House de Ibiza, también parte de la empresa conjunta entre Banca March y Meliá, así como la venta del Be Live Collection Palace de Muro, que forma parte del portfolio adquirido por Stoneweg.

A nivel de activo individual, destacan la adquisición del W Ibiza por parte de Gruppo Statuto; la venta del The Standard Ibiza a Schroders por parte de KKH Property Investors o la compra del Club Cala Marsal por la cadena mallorquina Grupotel.

ACTIVOS DE MAYOR CALIDAD.

El informe refleja claramente el interés de los inversores hacia activos de mayor calidad. En total los hoteles de 4 y 5 estrellas capturaron 742 millones de euros de inversión, representando el 61% y 32%, respectivamente.

A pesar de las desafiantes condiciones macroeconómicas del pasado año y el incremento de los tipos de interés hasta el nivel más alto de los últimos veinte años, los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados en los archipiélagos se han mantenido en su cota máxima con 188.500 euros por habitación.

Esta situación se fundamenta en la venta de activos prime, entre los que destacan The Standard o W en Ibiza o los hoteles Design del centro de Palma, todos ellos superando el umbral de los 500.000 euros por habitación.

Además, destaca el impacto de la participación en HI Partners. La cartera del vehículo se compone de numerosos activos prime estratégicamente reposicionados y ubicados en los principales destinos turísticos de las islas, lo que ha servido de apoyo a la consolidación de los precios medios por habitación de los hoteles de los archipiélagos en niveles récord.

EL CAPITAL EXTRANJERO PROTAGONISTA.

Al igual que ha ocurrido a nivel nacional, donde los inversores de origen internacional realizaron operaciones por el 75% del total invertido, en los archipiélagos canario y balear esta tendencia evidenciado de forma paralela.

Los inversores internacionales han acaparado más del 80% de la inversión (78% en el archipiélago balear y 82% el canario) y una parte importante de la inversión la han desplegado por medio de transacciones de cartera.

Considerando únicamente operaciones de activos individuales, la participación de los inversores internacionales disminuiría al 52%, otorgando un mayor protagonismo a los inversores y cadenas hoteleras nacionales.

El informe de Colliers concluye que «los alentadores pronósticos de los agentes sectoriales y el sólido desempeño de la temporada invernal en Canarias, refuerzan el optimismo por el nuevo año en ambos archipiélagos».